Melk + Immatriculation = Titre Foncier. Les 8 étapes.
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Bien « melk » – bien « titré »
En tant que futur acquéreur d’un bien immobilier au Maroc vous rencontrerez probablement, à un stade de votre recherche, les termes « titré » et « melk ». Ces termes désignent les deux régimes de la propriété privée coexistant au Maroc, mais tandis qu’un bien « titré » dispose d’une inscription au livre foncier, le « melk » représente un régime non immatriculé.
History & Status Quo
Introduit par les premiers colons arabes au Maroc, le régime « melk » désigne la pleine propriété immobilière et privative, régie par le droit musulman. Aujourd’hui, trois quarts des terrains et immeubles hors villes au Maroc se trouvent sous statut « melk ». Par conséquent, dans le Souss, dès que vous quittez la ville d’Agadir, vous serez confronté à cette particularité du droit foncier marocain.
Investment Opportunities
Bien souvent, les biens les plus intéressants – par leur rareté, leur situation, leur originalité ou leur prix – soient « melk ». Bien que généralement déconseillés aux acheteurs étrangers, les biens « melk » représentent donc souvent des excellentes opportunités.
La procédure d’immatriculation en 8 étapes
S’il n’est pas immatriculé au livre foncier, le bien « melk » fait néanmoins l’objet d’un acte de propriété qui s’appelle « moulkiya ». Les notaires de droit musulman (adouls) rédigent ces actes. Les « moulkiyas » sont authentifiées par le juge de l’authentification des actes (qadi tawthiq al’aemal) et inscrites dans le registre de propriété tenu au tribunal de première instance.
Si la « moulkiya » prouve bien que son titulaire est le propriétaire du bien, elle ne le protège pas entièrement des revendications. D’éventuels ayants droit comme des héritiers oubliés ou des voisins peuvent toujours attaquer et grimper les instances. Ceci coûterais de l’argent, du temps et des nerfs. Pour dormir tranquil, on lance une procédure ou en attrape une en route.
Step two : La réquisition, déposée à la conservation foncière, doit comporter:
- l’identité du propriétaire
- la description du bien ainsi que tous les droits réels existant sur lui
Le conservateur publie la réquisition au Bulletin officiel dans les dix jours du dépôt. Elle est affichée dans la localité (souq, siège de la commune, caïdat etc). Elle annonce aussi le jour et l’heure d’un premier bornage effectué par un géomètre. Si vous souhaitez investir à ce stade, la preuve du dépôt doit être à votre disposition. Mieux vaut attendre.
Un géomètre-topographe délégué par le conservateur foncier effectue le bornage. Il dresse un P.V. de cet acte topographique.
L’avis de clôture de bornage est publié au Bulletin officiel. C’est le deuxième document qui doit faire partir du dossier.
Dans un délai de deux mois la procédure se termine.
Au cours de cette période, des tiers peuvent faire opposition au sujet du bien concerné. Il s’agit du dernier délai pour que les voraces se manifestent. Ils pourraient contester la réquisition pour ces raisons:
- le droit de propriété du requérant (héritiers…)
- les limites de la propriété (voisins…)
- droits réels (hypothèques, baux…)
Dans le cas d’opposition, la réquisition va devant une juridiction. Jusqu’à dans les années 2000, les tribunaux étaient submergés par des oppositions fantaisistes émanant « d’opposants professionnels » qui effectuaient des chantages en retardant les immatriculations et demandaient rançon. Depuis, ces agissements sont lourdement punis et ont cessé.
Une fois le délai de deux mois passé, le conservateur rend sa décision et immatricule le bien.
La propriété foncière est alors inscrite dans le «livre foncier», avec :
- un numéro d’ordre unique,
- la déterminations topographique
- le statut juridique vierge, ergo sans droits réels ou charges foncières antérieures à l’immatriculation (absence de servitudes, baux etc).
appelé
- Titre Foncier ou TF,
- auf deutsch Grundstückstitel,
- in English deed.
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